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万科交出“不及格答卷”郁亮:像没考好的学生

发布日期:2022-04-17 13:02   来源:未知   阅读:

  “昨天晚上我特别忐忑不安,就像一个学生没考好试一样,拿成绩单要给父母看一样。”3月31日,万科董事会主席郁亮在业绩说明会上如此开场。

  首先,据其透露,去年万科内部已经取消了集团合伙人的层级,也就是通常意义上的集团高管,每个人都要下沉前线去干活,他自己就兼任集团首席客户官。

  而集团总裁祝九胜兼任的是长租公寓事业的第一负责人,他不仅要对整个集团经营任务负责,也要对长租公寓业务负全部的经营管理责任。

  同时,万科管理层还“主动”降薪。年报显示,2021年,万科任职的8位董事、监事及高管合计税前报酬3409.6万元,同比下降50%。其中,作为董事会主席的郁亮,2021年实际发放现金薪酬下降近九成,并自愿放弃全部奖金。

  其次,万科加大了分红力度。分红比例拟由2020年的35%跃升至50%,合计拟派发分红112.8亿元,基于当前的股价,股息率约5.1%。

  最后,为提振市场信心,万科随年报一起抛出大额回购方案。计划在未来三个月内择机回购部分A股股份,回购金额为20亿至25亿元,回购价格不超过18.27元/股。据此测算,公司计划回购股份数约1.09亿股至1.37亿股。

  此前在3月30日晚间,万科披露的2021年年报显示,全年万科实现营业收入4528亿元,同比增长8.0%;归属于上市公司股东的净利润225.2亿元,同比下降45.7%。

  实际上,营收同比增长8%成为唯一的增长指标。2021年万科经营活动产生的现金流净额同比下滑92.27%,基本每股收益同比下滑46.5%。

  此外,2021年万科实现销售面积3807.8万平方米,销售金额6277.8亿元,分别下降18.4%和10.8%。

  雷达财经注意到,上一次万科净利润下滑还要追溯到2008年,当年的金融危机导致其归母净利润下滑了16.74%。

  面对刷新纪录的净利润下滑幅度,在《致股东信》中郁亮表示,“交出这样一份成绩单,股东的失望、困惑以及由此产生的质疑、批评,我完全能够体会得到。”

  他总结了净利润下降的三个原因,包括毛利率下降、投资收益减少和市场下行带来的计提减值等。

  其中,毛利率下降是财务层面的主要影响因素,2021年公司整体毛利率21.8%,同比下降7.4个百分点,其中开发业务毛利总额同比减少189亿元。

  “当追逐规模仍然流行、土地争夺愈演愈烈的时候,部分城市的投资追高冒进,对市场判断过于乐观,一些项目的投资预期没有实现,导致毛利率下滑。”郁亮称,土地市场竞争激烈,对行业毛利率水平造成明显影响。

  除了前期拿地的价格太高,导致了毛利大幅度下降,万科的投资收益也比不过上一年。

  财报显示,2021年公司投资收益 66.14 亿元,较 2020 年减少 68.98 亿元,主要为联合营项目毛利率降低、投资其他业务收益减少所致。

  另外,去年下半年尤其进入四季度以来,市场出现明显下行,按照审慎原则,万科对2021年末资产进行了全面减值测试,对部分项目、个别股权投资计提了35.3亿元资产减值(其中存货减值31.2亿元和其他资产减值4.1亿元),合计减少归属上市公司股东的净利润约25.5亿元。

  在业绩会上,有机构人士质疑,万科四季度单季净利润同比减73.05%,是否存在“业绩洗澡”的可能?

  祝九胜解释称,四季度业绩大降有三个因素。第一是结算时间分布,四季度占40%,结算当中的权益比例下降了5个多点;第二,投资收益基本会在四季度进行盘账,部分投资业务出现收益下滑,比如对贝壳的投资;第三是计提方面的影响,四季度市场明显下行,公司对一些项目进行了计提。

  关于2022年的战略规划,郁亮表示,万科今年的工作任务有八个字“止跌企稳,稳中提升”,以实现营业收入和净利润的企稳回升。

  不过有两个数据需要注意,2021年万科开工面积3265万平方米,同比下降了17.6%;计划新开工1920.1万平,同比降41.2%。

  一些机构预计,新开工收缩或对后续可售货值形成一定制约。这也意味着2022年,万科的业绩不会好到哪里去,因为有房子卖才有业绩。

  另外目前市场回暖有限,克而瑞研究指出,虽然目前政策面有缓和、好转的趋势,但短期内市场下行压力仍然较大,三四月份市场能否回暖尚有待观望。

  数据显示,今年前两个月万科实现合同销售面积 395.8 万平方米,合同销售金额 649.7 亿元,同比下降41.4%和44.3%。